Het woningtekort in Nederland is opnieuw gestegen en raakt vooral de huurmarkt hard. Uit het jaarlijkse rapport van adviesbureau Capital Value en ABF Research blijkt dat het tekort is opgelopen tot 410.000 woningen.
De situatie voor huurders gaat verder verslechteren, nu steeds meer huurwoningen verkocht worden en de nieuwbouw hapert.
Zowel particuliere beleggers als woningcorporaties kiezen er steeds vaker voor om huurwoningen te verkopen als koopwoning, ook wel ‘uitponden’ genoemd. Van de corporaties verwacht 56 procent meer te gaan uitponden dan nu al gebeurt. Slechts 11 procent voorziet een afname.
De verkoopopbrengsten worden gebruikt voor nieuwbouw of verduurzaming van bestaand bezit, maar zorgen tegelijkertijd voor een verdere verschraling van het huuraanbod.
In 2025 zijn al 26.180 huurwoningen overgegaan naar de koopsector. Volgens Arjan Peerboom, directeur van Capital Value, spelen hogere fiscale lasten en tegenvallende rendementen bij verhuur een belangrijke rol in deze trend.
Huurprijzen stijgen, nieuwbouw blijft achter
De vrije huursector kampt met fors stijgende huren, met een gemiddelde toename van bijna 8 procent bij bewonerswisselingen afgelopen jaar. Capital Value verwacht dat die stijging zich versneld zal voortzetten. Ondertussen loopt de woningbouw ver achter bij de groei van het aantal huishoudens.
In 2025 werden bijna 80.000 nieuwe woningen opgeleverd, minder dan de 82.000 in 2024.
Het nieuwe kabinet staat voor de opgave om het woningtekort, dat nu 4,8 procent van de woningvoorraad bedraagt, terug te dringen. De doelstelling om dit in 2031 te reduceren tot 2,1 procent lijkt onhaalbaar. De prognose voor dat jaar staat nu op 3,9 procent.
Beleggers hebben geld, maar geen projecten
Opvallend is dat beleggers zelf geen gebrek aan kapitaal hebben. Volgens Capital Value is er de komende drie jaar 27 miljard euro beschikbaar voor investeringen in huurwoningen.
Toch komt dit geld niet automatisch terecht in woningbouw. De financiële haalbaarheid van projecten staat onder druk, mede door strengere regelgeving en veranderde belastingregels.
Peerboom pleit voor het volledig afschaffen van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties om investeringen aantrekkelijker te maken. Vanaf 2028 loopt deze belasting juist op tot 250 miljoen euro per jaar.
Buitenlandse beleggers haken af
Een belangrijke oorzaak voor de tegenvallende nieuwbouw is het afhaken van buitenlandse beleggers. Hun aandeel in de woningbouwfinanciering is gedaald naar 7 procent, ver onder het langjarige gemiddelde van 26 procent.
De combinatie van hoge overdrachtsbelasting, strengere huurwetgeving en fiscale wijzigingen maakt investeren in Nederland onaantrekkelijk.
Het aantal huurwoningen in bezit van buitenlandse investeerders daalde het afgelopen jaar van 80.000 naar 72.500. Veel van deze woningen worden verkocht aan Nederlandse beleggers of particulieren, wat het aanbod van huurwoningen verder verkleint.
Structurele oplossingen blijven uit
De vooruitzichten voor huurders blijven somber. Het woningtekort loopt verder op, de bouwproductie stagneert en het huuraanbod slinkt door toenemende verkoop van huurwoningen.
Hoewel er miljarden beschikbaar zijn voor investeringen, ontbreekt het aan politieke en financiële voorwaarden om die effectief in te zetten. Zonder ingrijpende maatregelen blijft de druk op de woningmarkt verder toenemen.