De woning van Johan Enting en Mathilda Diemel in het Groningse Meerstad was al verkocht toen het echtpaar in juni door een misdrijf om het leven kwam. De geplande overdracht plaatst de koper, de erfgenamen en betrokken adviseurs voor een uitzonderlijk juridisch dilemma. Kan iemand nog onder de koop uit wanneer een woning na het tekenen van het koopcontract het toneel wordt van een dubbele moord?
Het hoekhuis aan de Meerhoven werd in april verkocht. Op 18 juni trof de politie de lichamen van de twee 53-jarige bewoners in de woning aan. Hun 15-jarige dochter werd dezelfde dag aangehouden en wordt verdacht van de moord op haar ouders.
De rechtbank heeft haar voorlopige hechtenis inmiddels met negentig dagen verlengd. Over een mogelijk motief en de precieze gebeurtenissen in de woning heeft het Openbaar Ministerie niets bekendgemaakt. Omdat de verdachte minderjarig is, wordt slechts beperkt informatie gedeeld en vinden zittingen in beginsel achter gesloten deuren plaats.
Uitzonderlijke situatie rond verkocht huis in Meerstad
Sjirk de Jong, voorzitter van makelaarsvereniging NVM Groningen, noemt de situatie ‘zeer uitzonderlijk, zonder pasklare oplossing’. Zijn eigen makelaarskantoor was niet betrokken bij de verkoop van de woning. Die werd begeleid door Boekholt & partners makelaardij uit Groningen, dat niet inhoudelijk op vragen over de zaak wil reageren.
De Jong zegt in zijn twintigjarige loopbaan nooit eerder met een vergelijkbare situatie te maken te hebben gehad. Een moord of ander ernstig misdrijf in een woning staat doorgaans niet als ontbindende voorwaarde in een koopovereenkomst. Daardoor is niet direct duidelijk of de koper de overeenkomst zonder financiële gevolgen kan beëindigen.
“Ik dacht meteen toen ik van het drama en de verkoop hoorde: is moord een grond om te ontbinden? Het is natuurlijk een groot drama voor naasten en betrokkenen. Beroepsmatig is dit een heel interessante casus”, stelt hij in een interview met het Dagblad van het Noorden.
De Jong hoort mensen in zijn omgeving zeggen dat zij ’nooit in zo’n huis willen wonen’. Het is niet bekend hoe de koper van de woning aan de Meerhoven tegenover de situatie staat. Volgens de NVM-voorzitter moet daarom eerst worden vastgesteld of de koper de overdracht nog wil laten doorgaan. “Hier is geen draaiboek voor.”
Kan de koper de koopovereenkomst ontbinden?
Een mogelijke juridische route is een beroep op non-conformiteit. Daarbij draait het om de vraag of het huis dat uiteindelijk wordt geleverd nog overeenkomt met wat de koper dacht te hebben gekocht.
De woning zelf kan bouwkundig in dezelfde staat verkeren, maar heeft na de dubbele moord wel een zwaar beladen geschiedenis gekregen. Dat kan invloed hebben op het woongenot, de verkoopbaarheid en mogelijk ook de waarde van het huis.
De Jong legt het juridische vraagstuk als volgt uit: “Is dit wel wat je hebt gekocht? Voldoet het product wel aan de overeenkomst? Bij een afgewaaid dak ligt dat niet zo moeilijk. Maar geldt dat ook voor een huis dat ’besmet’ is door moord? Dat is voer voor juristen.”
Er bestaat geen algemene regel die bepaalt dat een koper na een ernstig misdrijf automatisch van de aankoop kan afzien. Wanneer de koper de woning niet meer wil afnemen, zal daarom eerst overleg moeten plaatsvinden met de verkopende partij en de vertegenwoordigers van de nalatenschap.
De Jong adviseert om te proberen een langdurige juridische procedure te voorkomen. “Het is allemaal al zo erg. De makelaar kan bemiddelen en beide partijen op een nette manier afscheid van elkaar laten nemen of juist bij elkaar houden en de verkoop afronden.”
Erfgenamen moeten beslissen over overdracht woning
Doordat beide eigenaren zijn overleden, valt de woning in hun nalatenschap. De 15-jarige dochter is volgens de wettelijke erfopvolging vermoedelijk erfgenaam, zolang zij niet is veroordeeld voor het ombrengen van haar ouders en voor zover in een testament niets anders is bepaald.
Omdat zij minderjarig is en vastzit als verdachte, kan een wettelijke vertegenwoordiger of bewindvoerder nodig zijn om besluiten over de nalatenschap en de overdracht van de woning te bekrachtigen.
Wanneer de koper het huis nog steeds wil hebben, moeten de erfgenamen de woning in beginsel leveren zoals in de koopovereenkomst is afgesproken. De situatie wordt ingewikkelder wanneer de koper na het drama van de aankoop wil afzien.
“Ik kan me ook voorstellen dat de koper zegt: in zo’n huis wil en kan ik niet leven. Dan vraag je om ontbinding van de koopovereenkomst. Misschien is de verkopende partij coulant. De familie is in shock en begrijpt vast dat de koper dat ook is.”
De Jong acht het mogelijk dat de erfgenamen en de koper gezamenlijk besluiten de overeenkomst zonder verdere financiële gevolgen te beëindigen. Beide partijen moeten daar dan wel mee instemmen.
Boete van 10 procent bij afbreken woningkoop
In veel koopovereenkomsten is een wederkerige boeteclausule opgenomen. Een partij die zonder geldige ontbindende voorwaarde niet aan de overeenkomst voldoet, kan een boete van 10 procent van de koopsom verschuldigd zijn.
Welke partij de boete zou moeten betalen, hangt af van de juridische beoordeling en de afspraken die worden gemaakt. Wanneer de erfgenamen de koper aan de overeenkomst houden en de koper alsnog weigert af te nemen, kan de koper mogelijk worden aangesproken.
De koper zou daar tegenover kunnen stellen dat de verkopende partij niet langer levert wat oorspronkelijk is gekocht. De Jong sluit niet uit dat in dat geval om compensatie wordt gevraagd. “Zo van: jij levert niet wat ik heb gekocht, want aan het huis kleeft nu een dubbele moord.”
Naast een contractuele boete kan ook sprake zijn van gevolgschade. De koper kan bijvoorbeeld onverwacht zonder woning komen te zitten, terwijl de erfgenamen mogelijk met een moeilijker verkoopbaar huis achterblijven.
Een woning met een dergelijke geschiedenis kan sommige belangstellenden afschrikken. Wanneer dat tot een lagere verkoopprijs leidt, kan discussie ontstaan over wie voor het financiële verschil verantwoordelijk is.
Rechter mogelijk nodig bij conflict over woning
Wanneer de koper en de erfgenamen onderling geen oplossing bereiken, kan uiteindelijk alleen de rechter duidelijkheid geven. Die zal dan moeten beoordelen of de dubbele moord voldoende grond biedt om de koopovereenkomst te beëindigen en welke financiële gevolgen daarbij horen.
“Als ze het niet eens worden, wacht de gang naar de rechter”, aldus De Jong. “Zover laat je het natuurlijk liever niet komen.”
De makelaar benadrukt dat de situatie voor alle betrokkenen uitzonderlijk ingrijpend is. Hij vindt het daarom belangrijk dat niet direct wordt gekozen voor een harde juridische confrontatie “Ik kan me voorstellen dat de koper deze woning met dit beladen verhaal niet meer wil.”
Niet-natuurlijke dood normaal gemeld aan kopers
De Jong heeft eerder woningen verkocht waarin een bewoner een einde aan zijn of haar leven had gemaakt. In dergelijke gevallen adviseert hij verkopers om potentiële kopers vooraf te informeren over de niet-natuurlijke dood.
“Dat kun je discreet opnemen in de vragenlijst. Als de koper achteraf pas de verhalen hoort, kan dat heel vervelend zijn. Mijn ervaring is dat aspirant-kopers blij zijn dat je er eerlijk over bent.”
Volgens De Jong leidt zo’n voorgeschiedenis niet automatisch tot een waardedaling. Sommige woningzoekers zullen afhaken, terwijl anderen er minder moeite mee hebben.
“Enkele belangstellenden kunnen zich er niet overheen zetten en zien van de koop af, anderen deert het niet.’’
Een woning waarbij De Jong recent betrokken was en waarin een niet-natuurlijke dood had plaatsgevonden, werd volgens hem uiteindelijk met meerdere overbiedingen verkocht.
“Mensen waarderen het dat je transparant bent. Die kans heeft de makelaar van het huis in Meerstad niet gehad. Daar heeft het drama zich na verkoop afgespeeld.”
Verdachte kan recht op erfenis verliezen
Notaris Mark Jan Bolt, voorzitter van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie Ring Noord-Nederland, noemt de situatie rond het huis ’extreem en triest’. Hij werkt al 25 jaar als notaris en heeft zelf nog nooit een vergelijkbare woningoverdracht begeleid.
In beginsel ligt het voor de hand dat de dochter van Johan en Mathilda erfgenaam is. Of dat daadwerkelijk zo is, hangt ook af van eventuele testamenten. “Het kan natuurlijk ook zijn dat de ouders een testament hadden waarin ze andere erfgenamen noemen.”
De Nederlandse wet bepaalt dat iemand die een ander ombrengt en daarvoor wordt veroordeeld, niet van dat slachtoffer kan erven. Dit wordt onwaardigheid in het erfrecht genoemd. “Gelukkig is daarin voorzien door de wetgever”, aldus Bolt.
Een veroordeling is daarbij van doorslaggevend belang. Zolang de strafzaak loopt en er geen onherroepelijke uitspraak is, is nog niet definitief vastgesteld of de minderjarige verdachte haar erfrecht verliest.
Wanneer zij uiteindelijk niet van haar ouders mag erven en er geen afwijkend testament bestaat, wordt de nalatenschap volgens de wettelijke regels onder andere familieleden verdeeld.
Het politieonderzoek naar de dood van Johan Enting en Mathilda Diemel loopt ondertussen door. De 15-jarige verdachte blijft voorlopig vastzitten. Wanneer de strafzaak inhoudelijk wordt behandeld, is nog niet bekend.